Kdo nemá vlastní dům nebo byt, bydlí obvykle v pronájmu. V tomto případě je důležité s pronajímatelem uzavřít nájemní smlouvu, která bude obsahovat všechny platné náležitosti podle občanského zákoníku a ty, na kterých se dohodnete s pronajímatelem. V každém případě je při jejím uzavírání nutná opatrnost, protože tak můžete předejít případným sporům.
Kdo nemá vlastní dům nebo byt, bydlí obvykle v pronájmu. V tomto případě je důležité s pronajímatelem uzavřít nájemní smlouvu, která bude obsahovat všechny platné náležitosti podle občanského zákoníku a ty, na kterých se dohodnete s pronajímatelem. V každém případě je při jejím uzavírání nutná opatrnost, protože tak můžete předejít případným sporům.
Nájem bytu nebo domu se řídí ustanoveními, která si můžete pročíst v § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen NOZ). Nový občanský zákoník je postaven na poměrné smluvní volnosti všech zainteresovaných stran, a proto i nájemní smlouva se musí řídit pravidly, na kterých se v ní strany dohodly, pakliže to není v rozporu se zákonem.
Nájem a podnájem
Mezi těmito dvěma pojmy je důležité rozlišovat. Při uzavírání smlouvy o nájmu si zpravidla pronajímáte byt přímo od vlastníka a máte ze zákona mnoho práv. Smlouvu o podnájmu uzavíráte s nájemcem a zde jsou již vaše práva limitována.
Co je důležité v nájemní smlouvě?
1. Forma a obsah
Při sjednávání nájemní smlouvy není přípustná jiná forma než písemná podle §2237 NOZ. Pod ochranou jsou ale i ti nájemci, kteří nemají písemnou smlouvu. Takový nájemce má po třech letech, kdy v bytě bydlí, stejná práva jako nájemce s písemnou smlouvu. Smlouva se vyhotovuje ve dvou provedeních (musí to být originály pro každou stranu). Svou smlouvu si dobře schovejte.
Než cokoliv podepíšete, měli byste být s celým obsahem smlouvy dobře obeznámeni. Důležitá je především cena, práva a povinnosti a postup v případě ukončení nájmu. Jakmile podepíšete, je smlouva platná a závazná. Pokud nejste v těchto věcech příliš zběhlí, je lepší dojít se smlouvou k někomu, kdo se vyzná v právu.
2. Nájemné
NOZ také stanovuje, že se musí ve smlouvě sjednat pevná částka za jeden měsíc. Pokud není stanoveno jinak, platí se vždy měsíc dopředu. Pokud ve smlouvě není uvedena informace o výši nájmu, může pronajímatel požadovat částku obvyklou pro danou lokalitu a typ bytu. Pozor si dejte také na energie. Ideální je mít je napsané na sebe. Proto si ujasněte, na koho jsou napsané, jak je to se zálohami i s případným nedoplatkem či přeplatkem. Pozor dávejte zejména na úrok z prodlení, který někteří pronajímatelé požadují za opožděnou platbu.
Ve smlouvě je také možné sjednat kauci, kterou se majitel nemovitosti jistí pro situace, kdy nájemce neplatí nájem nebo byt či jeho vybavení poškodí. Částka ale nesmí přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného.
3. Předání bytu
Ve smlouvě by měl být zmíněn způsob a datum odevzdání bytu. Tedy odkdy se můžete do něj nastěhovat. Je lepší toto datum stanovit. V zákoně je určeno jako 1. den v měsíci následující po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti.
Ve smlouvě bývá uvedeno i příslušenství bytu. Proto si překontrolujte, zda se v bytě veškeré zapsané příslušenství nachází, jinak by pak po vás pronajímatel mohl, po skončení nájmu, tyto věci vymáhat.
4. Výpověď nájemní smlouvy
Pronajímatel s vámi nemůže ukončit nájemní vztah jen podle své úvahy nebo bez uvedení důvodu. Vždy musí být vše v souladu se zákonem. Nájem na dobu určitou nebo neurčitou může pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Písemnou výpověď vám pronajímatel musí prokazatelně doručit a uvést v ní důvod výpovědi. Vy máte možnost vznést proti ní námitky a chtít ji přezkoumat u soudu do dvou měsíců ode dne, kdy vám byla výpověď doručena.
5. Nepovolená ujednání ve smlouvě
Pronajímatel nesmí stanovit nájemci povinnosti, které jsou z povahy věci nepřiměřené. Například ujednání, které zakazuje návštěvy, zákaz kouření v prostorách bytu či přihlásit si trvalé bydliště v bytě.
Ve smlouvě také může být připsáno, že jsou v bytě zakázáni psy nebo jiná zvířata. Podle občanského zákoníku je ale tento požadavek v rozporu se zákonem. Jestliže ale zákaz podepíšete, musíte ho dodržet.
6. Co ještě do smlouvy připsat?
Do smlouvy je vhodné připsat informace o výmalbě bytu. Nemusíte totiž souhlasit s tím, že při odchodu vymalujete celý byt, pokud to není uvedeno ve smlouvě. Pokud ale jsou stěny oprýskané a pomalované, je vymalování určitě vhodné.